*تصريح يُلمّح بارباك -” السوق العقاري”
بقلم
د يسري الشرقاوى
رئيس جمعية رجال الاعمال المصريين الافارقة
▪️▪️تعليقاً علي أحد التصريحات الإعلامية لواحد من اهم كبار رجال الاعمال حول مشروعات التطوير العقاري، والذي هزّ بتصريحه جنبات المعبد ، الذي حاولنا علي مدار ٨ سنوات نُحذّر منه وسنظل لاخر دقيقة نحذر الجميع منه ،،( لا توجد دولة في العالم بنت أقتصادها الثابت الراسخ ونموّها علي الجدران وتجارة الرمال ) .. وذكرنا في أكثر من مقال رؤيتنا الاقتصادية ،، تارة نكتب بحب للوطن وطواعيةً في سلسلة “مربع الوعي” وتارة نُعلّق عندما تظهر تريندات اعلامية موسمية مثل مصطلح ” الفقاعة العقارية” ،، وشرحنا للجميع ان الفقاعة العقارية لها وقت وظروف واليات واشكال مختلفة، ويمكن ان نصاب في مصر ب “فقاعة في المخزون” من المنتج النهائي وتراجع في اعادة البيع وتسييل العقار وهذا ما حدث بالفعل الان ، وليست فقاعة انتاج وتمويل كما هو معرّف عن هذا المصطلح بامريكا وغيرها !! ،
▪️▪️واكدنا ان دولة مثل مصر ، نظام التطوير العقاري الاستثماري في مراحل انتاج العقار مختلف ، وان المطور العقاري بيحصل علي ٨٥٪ من اجمالي قيمة الوحدة قبل التسليم” مَكَتّف الزبون” بل ويحصل علي قيمة الوحدة كاملة بشيكات شبه محصلة “مضمونة” والا ستكون هذه الشيكات في حد ذاتها استثمار عوائده ١٠٪ مخصومه مما تم دفعه مقدما عند التعثر وهكذا !!
، وان المطوّر العقاري المصري ليس مصنف “مستثمرا ” بالمرة ولايضخ امواله ولا يعمل بفوائض استثمارية خاصة ، لكن “اللعبة في مصر” اجمل و اكبر من ذلك ،،مما ينتج في مصر حكومة فقيرة وطبقة غنية أرستقراطية تضخمية ،، الخ الخ ،،المطور في مصر هو شركة ادارة اموال الغير وارض الدولة بالتقسيط او الشراكة والتربح فقط !!،، بمعني اخر ياحذ ارض بالعلاقات ،ويسدد علي سنوات ،،ويتسلّم المقدمات ،، ويأخذ قروض وتسهيلات ،، ويتسلم باقي الدفعات ،،، بشيكات محصنات ،، ” تحصيل بنكي مضمون وقطع من البنك علي شيكات ” ،، وغالباً لا يسلم في موعده ويتأخر عامان او ثلاث ،،و وفق عقود ازعان ومناصب وعلاقات واجراءات تقاضي مهترئة ..ويظل محمي!! واذا سلمك وحدة لايستطيع إعطاءك عقد نهائي لانه لم ينهي ملكية الارض مع الدولة الشريك بنسبة الارض ،، ويفرض “الاتاوات في اعمال الصيانة والنظافة والمرافق ولا يوجد منظومة لاتحاد الشاغلين مطبقة وجروبات السوشيال مليئة بالنِقم علي المطورين وبعضهم وصل لساحات التقاضي ” ،، بين وديعة ضائعة ورسوم وجبايات ،،
▪️▪️المنظومة باكملها مهددة بالانهيار يا سيد “نجيب” ..ايها “النجيب” ،، لان الراسخ في العقل الاقتصادي الدولي ان منظومتنا في التطوير العقاري لا تبني الا اقتصاد “طبقي فقط ” ، اقتصاد افراد ،، وانهياره مرهون بالوقت ،،وتطاولت المنظومة وترعرعت وتبارت واستغلت كل الظروف التضخمية وسحبت السوق الي موجات سعرية طالت عنان السماء وستؤدي الي “الغرق لا محالة” وهذا ما لا نتمناه بالطبع حبّاً في الوطن ،، وهذا ما دفعك كرجل اعمال كبير للادلاء بتصريحاتك المدوّية مشيرا للتهديد بانهيار السوق.. الامر الذي ادى الي حالة الارتباك اللحظي .. ليس حُبّا منك وخوفاً علي اقتصاد البلد لكنك ايضا احد هؤلاء “صانعوا اللعبة “،،،
▪️▪️ناهيكم عن اثر سلبي غير مباشر سوف يحوّل معادلة وسعادة جذب الاستثمارات الاجنبية المباشرة الدولية في التنمية العمرانية الي كابوس ،، ففي ظل انخفاض العملة امام الدولار ، فستكون فرصة تغول الاجانب علي السوق العقاري في مناطق التنمية العمرانية الجديدة بنسبة ٩٥٪ اجانب الي ٥٪ مصريين في حالة لا يقوي فيها المواطن والاستثمار المصري الي خلق معادلة الاتزان الوجودي الديموجرافي الاستثماري وستجد نفسك بعد ٥٠ عاما من الان امام دولة كل افرادها يعملون تحت يد الاجانب في ارضهم وعلي رمالهم !! ليس لان الاستثمار الاجنبي المباشر غير مرحب به او انه شئ غير جيد بالعكس هو المنقذ ،،ولكن لان المعادلة من الان “غير متزنة” بين المحلي والاجنبي بشكل جيد ( نقطة تحتاج وقفة جادة واعادة حسابات بمنتهي الدقة من اجل المستقبل) حتي نترك مستقبل استثماري للوطن ،، علي اية حال يمكن الاشارة الي الاتي :-
“▪️▪️اليكم مقارنة بين انظمة متقدمة ودول متقدمة في منظومة الاستثمار العقاري ،، ▪️▪️ودول منظومتها مهددة بانهيار السوق “
-▪️التركيبة الاقتصادية في الدول المتقدمة في الاستثمارات العقارية:
======================
-مبنية علي انظمة بناء اقتصاد انتاجي متكامل و متنوع
– زيادة معدل النمو فى الناتج المحلي الاجمالي ومعدلات دخل الفرد ومستوي المعيشه
– وجود فوائض وعوائد رأسمالية
– يتوجه المواطن للانفاق علي احتياج السكن الملائم وفق معادلة اقتصادية محسوبة
– ثم تتاح الفرص للاستثمار ات العقارية للمحليين والاجانب باتزان تام ثم تترعرع بثبات “الاستثمارات العقارية”
▪️التركيبة الاقتصادية في دول الاستثمار العقاري العشوائي:
========================
– اقتصاد كلي تتغول فيه الاقتصادات الريعية علي الانتاجية وبه عجز موازنة – ولا يوجد فوائض
– مساهمة التشييد والاسكان والتطوير العقاري في الناتج المحلي تسارع الانتاجي الصناعي والزراعي والخدمي
– مستويات مرتفعة من الدين الخارجي والمحلي
– يترعرع وينمو الاقتصاد الريعي فقط
– تُستخدم كل مدخرات الحياة لدي الافراد و الاسر ، وتوظف المحافظ الائتمانية في اتجاه الاستثمار العقاري فقط!!
– موجات فقاقيع عقارية في المخزون للمنتج النهائي وتوقف اعادة البيع
– يتبعها صعوبة تسييل الاستثمارات العقارية لاصحابها واعادة رأس المال
– ركود تضخمي عقاري
– استحوذات اجنبية تنمو فقط في الاستثمارات العقارية نظرا لضعف العملة المحلية وهذا له اثر سلبي متنوع علي المدي الطويلة
▪️▪️هذه القصة بكل جوانبها بإختصار .. في اقتصاد ارهقه العقار ، وصراع قانوني بين التمليك والايجار ،،!وقوانين مالك ومستأجر وثرثرة ونزاعات لا أول لها ولا اخر ،، واذا دققت المشهد ستجد ان الصراع والمشهد كل يوم هو صراع “اراضي وتملك اراضي ” واستحوذات اراضي سواء صناعية او سكنية ،، لو انت مراقب ومحلل لاخبار مصر من الخارج ومتعادل ستجد خبر فيه كلمة “ارض- اراضي ” كل يوم في اكثر من موقع ،، الارض هي الخام الاعظم لدي مصر والكل يبحث عن الثراء بتجارة هذا الخام وليس التجارة مع العالم وبناء اقتصاد سليم ،، ارحموا جميعا الارض التى تحملنا ،، اتبعوا ايدولوجية اقتصادية جديدة والحالية تحتاج تصحيح ..وسامحونا علي الإطالة ،،