” باطنه العذاب”
بقلم د يسري الشرقاوي مستشار الإستثمار الدولي ورئيس جمعية رجال الأعمال المصريين الأفارقة
“عشرات المتهمين وراء جريمة حدة التضخم العام في مصر اولهم – التطوير العقاري “
“كورتيزون ” الاقتصاد السحري الذي سنجني اصعب نتائجه في المستقبل القريب والبعيد
طالعنا احد المطورين الافاضل علي صدر احد الشاشات العربية عشية ليلة امس بمعادلة “تكاليف البناء العقاري” ، واحضر الينا قالب التكاليف المعياري الذي يٌدرّس في الكتب في محاولة جادة ليقنعنا ويقنع المحاور ان هذا هو المعمول به في السوق العقاري ،وانه يا ما في التطوير العقاري مظاليم ، لعب علي ان المحاور ليس رجل اقتصاد او رجل تكاليف وبعيد عن حقيقة السوق علي الارض ، عجبني اللعبة الحلوة نظرياً، وتناسي ان هناك في هذا الشعب من هم خبراء وفنيين ، ويفرزون اصل وقواعد الكلمات ولديهم تواصل حقيقي مع ارض الواقع ،،وحقيقة الامر ربما يكون اصدق كل هؤلاء حديثا من طائفة العقاريين ،هو السيد “نجيب ” الذي اشار ان التكلفة ٣٠٪ فقط من اجمالي السعر النهائى،، وحقيقة الامر انه صادق في تصريحه ودعوني أعرّج علي ماعٌرض امس بشأن التكاليف عبر شاشة ام بي سي مصر عشية امس !!
طبعا بعيدا عند صبغة التكاليف في الصورة ادناه والتي روج لها الاخ الفاضل المحترم امس وطبعا كل زملاءه لحقوه صباح اليوم ، كله فائدة ، والاعلاميين طبعا منقسمين فيهم مستفيد فبيروح التصريح حتي لو مش مقتنع ، وفيهم الاعلام الواعي المثقف الوطني الذي سيصر علي الحقيقة وعلي موقفة
الحقيقة ان المطور المصري يحسب تكاليفه فعليا كالاتي :-
٢٥٪ ثمن الارض
٤٠ ٪ مصاريف وتكاليف بناء
١٥٪ مصاريف تسويق بما فبها العمولات
١٠٪ مصاريف اداية
١٠٪ مصاريف تصاريح واكراميات
كدا وصلنا ل ١٠٠٪
نفترض ان المتر في هذه الحالة تكلفته ٢٥ الف جنيه
هذا يعني ال١٠٠ متر ب ٢ مليون ونص
▪️ننتقل معا الي الحقيقة و حساب المطور المصري
اضافة ٥٠٪ نسبة تحوط وفارق عمله اجنبية واحتياطي تضخم
١٠٠٪ تمويل وخدمة تمويل فائدة مركبة ،، لانه لا يستثمر امواله (المطور في مصر نموذج توظيف اموال) ، يستخدم اموال البنوك وفوائدها و يستثمر المقدمات من العملاء في تاسيس جزء من المشروع او في محافظ اراضي اخري يجمع عليها مقدمات جديدة ،، او يخرج جزء استثمار خارج مصر
ثم في النهاية يضيف ٥٠٪ ربح “مسكين”
يعني ف النهاية يضيف ٢٠٠٪ من ال٢٥ الف وهذا يعني “الثلث والثلثين” هي ال٣٠ ٪ اللي اشار لها المهندس النجيب
هذا يعني ان يوصل سعر المتر ١٠٠ الف
ويبدأ الطرح
هذا يعني ان ال ١٠٠ متر بعشرة مليون سعر البيع
وهكذا المعادلة مع زيادة عدد الامتار
هكذا حقيقة الامر في ادارة التكلفة الحقيقية ومابعدها
والقارئ يستطيع بعد هذا المقال ان يتفهم ” قاعدة حسابات المطور المصري ” اي انه اذا كانت تكلفة كل شئ تسليم مفتاح ٤٠ الف فتاكد ان المطور يطرح السعر ١٢٠ الف للمتر ،، لو التكلفة ٥٠ الف يطرح المتر ب ١٥٠ الف وهكذا ،،
سيكتشف ويجمع خبراء وعلماء الاقتصاد في العالم المراقبون والمحللون للمشهد الاقتصادي المصري بان هناك عشرات المتهمون خلف القضبان في جناية ” التضخم الحاد ” اول المتهمون هو التطوير العقاري السايب !! سداح مداح